文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，<一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么/strong>绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权(qu一个男人叫女人乖乖是什么意思，一个男人叫你乖乖意味着什么án)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。