导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zh酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗ù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(j酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗ìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年(n酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗ián)。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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