导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计卅是什么意思，卅是什么意思,读音(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需(卅是什么意思，卅是什么意思,读音xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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