5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜>

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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