5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注(zh水浒传史进的主要事迹概括，水浒传史进的主要事迹有哪些ù)意到(dào)两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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