OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波(bō)动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出(chū)于风(fēng)险规避(bì)的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原(yuán)始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(粤西是指什么地方fù)责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前在管资(zī)产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需(粤西是指什么地方xū)要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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