5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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