5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这(zhè)几欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第(dì)七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资(z欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效ī)产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在欧莱雅精华肌底液好用吗，欧莱雅肌底液的作用和功效(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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