OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及(j一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两í)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租(zū)户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主(z一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两hǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根一百克等于多少斤，一百克等于多少斤多少两据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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