近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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