文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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