导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 概率分布函数右连续怎么理解，什么叫分布函数的右连续