文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(né需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂ng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％需要和须要意思的区别简单理解，必须与必需的区别通俗易懂、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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