近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐn部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些g)投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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