近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wè咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉i)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōn咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉g)航基(jī)金也表示(s咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉hì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉