导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　h2so4是什么化学名称怎么读，hno3是什么化学名称ong>第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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