饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居(jū)间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数lǐ)和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介(jiè)费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数设部(bù)门将会同(tóng)市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相(xiāng)关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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