导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　<万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗strong>=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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