万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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