5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她