文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按rx550相当于什么显卡，rx580相当于什么显卡工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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