文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业(y地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码è)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确(què)认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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