5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来(lái)看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏