万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团72小时是几天，72小时是几天几夜早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　20172小时是几天，72小时是几天几夜7年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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