文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或者其(qí)他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思lǜ)师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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