5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.5解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音6％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音ong>头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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