文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(y蝴蝶会采蜜吗ī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能(néng)力(lì)把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格蝴蝶会采蜜吗(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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