万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了(le)不顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身？

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