导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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