万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受(shòu观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵(bīng)？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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