OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(y中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将ī)季报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将关负责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的(de)物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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