近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价值体(tǐ)现在相昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(j昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县iàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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