导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(z中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家hái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jū中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家n)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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