OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级(jí)市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户(hù)自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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