“现在的房(fáng)地产很难(nán)再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产行业分(fēn)化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还(hái)是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道(dào)红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天，标的(de)公司出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏(hào)指出(chū)，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基准：有大的国资背景的(de)、杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低(dī)的(de)、此前没(méi)有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的开(kāi)发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银(yín)行的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太(tài)愿(yuàn)意(yì)给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售(shòu)。但今(jīn)年新(xīn)房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了(le)一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资(zī)背景的民营房(fáng)企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷(dài)水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行业内的(de)最低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业(yè)内最低的(de)；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看重(zhòng)的(de)一家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是(shì)，能够同(tóng)时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发(fā)展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩(cǎi)了“三道(dào)红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房(fáng)企(qǐ)，其财(cái)务(wù)指标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一步(bù)考验着国央企的资金(jīn)链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的(de)预判(pàn)未来(lái)市(shì)场，以及过于(yú)激进的扩张拿(ná)地节奏也(yě)有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配(pèi)置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了快速的开盘(pán)利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本(běn)身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另外(wài)一半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同(tóng)样提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负债(zhài)率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年(nián)市场没有(yǒu)想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规(guī)避公司净(jìng)负债(zhài)率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外(wài)发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房(fáng)企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也较好地控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的扩张速度与净负(fù)债率水平（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜一(yī)筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少(shǎo)数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混(hùn)合型证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)”“全国社(shè)保(bǎo)基金(jīn)一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私(sī)募(mù)珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资(zī)产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果根(gēn)据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模、新增土储(chǔ)、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布(bù)的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)实现(xiàn)了扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩(jì)的持续增长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根据2022年(nián)年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区(qū)的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同(tóng)样较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构(gòu)的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至存(cún)量(liàng)赛道(dào)

　　机构(gòu)在下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果家居、物业(yè)觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而下游应(yīng)用(yòng)行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的(de)采访，房地产开发(fā)环(huán)节与(yǔ)上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看(kàn)好(hǎo)，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行(xíng)业在(zài)进入存量(liàng)房(fáng)时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美(měi)国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业，例如(rú)消费(fèi)建材(cái)、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂(zàn)居(jū)前(qián)两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别(bié)是富安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，能够发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的(de)两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有金地集团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风(fēng)光(guāng)一时(shí)的家居板块也因疫情(qíng)、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发(fā)现(xiàn)广发基(jī)金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报(bào)中他管理的广发(fā)策(cè)略优(yōu)选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居(jū)十大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标(biāo)的情(qíng)有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中(zhōng)，他(tā)管理的全部三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也越(yuè)来(lái)越被机(jī)构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此(cǐ)，前述(shù)上海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是(shì)一个高毛利的(de)行(xíng)业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的(de)绿(lǜ)城服(fú)务为(wèi)例，它在(zài)中高端楼盘占比是比(bǐ)较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产品(pǐn)提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开(kāi)始是挣钱(qián)的，后(hòu)面因(yīn)为(wèi)保安这些固定人员(yuán)成本的年(nián)度增长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能(néng)做(zuò)到提价(jià)难(nán)度是非常大的。但是该公司(sī)能(néng)在业内做(zuò)到到期之(zhī)后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位(wèi)和比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果