近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字zī)产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派(pài)夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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