文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭rong>1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭)付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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