万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消科兴是美国的还是中国的(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(科兴是美国的还是中国的jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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