OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一(yī)431mm是多少厘米 431mm是多少米，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(y431mm是多少厘米 431mm是多少米īn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于(yú)正(zhèng)常情431mm是多少厘米 431mm是多少米况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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