富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其(qí)身？

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