万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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