文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)<一个立一个羽念什么字/strong>

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个(gè)独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明一个立一个羽念什么字(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。