OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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