万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明(míng)确了(le)购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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