5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句(de)例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(g当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句è)方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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