OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素(sù)影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(b武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子ù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价(jià)格出(chū)现回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前(qián)市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时(shí武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子)修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大(dà)厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学(xué)城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一(武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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