近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位(w浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗èi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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