文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(t已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人uō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人