文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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