万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(x隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体iàn)公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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